Договора нет, всё обсуждали в переписке, деньги переводил на карту. Есть ли шанс?

Да. Переписка и переводы подтверждают заключение договора подряда и его условия; при недоказанности условий деньги взыскиваются как неосновательное обогащение. Переписку нужно сохранить и при необходимости заверить у нотариуса; переводы подтверждаются выпиской банка.

Подрядчик требует оплатить «допработы», о которых не предупреждал. Платить?

Нет, если смета твёрдая, а о необходимости дополнительных работ вас не уведомили и согласия не получили: такие работы оплате не подлежат (п. 3, 4 ст. 743 ГК РФ). Исключение — если работы были необходимы в интересах заказчика и промедление грозило гибелью объекта.

Мы уже переделали часть работ другой бригадой. Можно ли взыскать расходы?

Можно, если недостатки зафиксированы до переделки: акт, фото, заключение специалиста, уведомление подрядчика с предложением осмотреть. Без фиксации эксперт не сможет установить, что и в каком объёме было сделано некачественно, и требование, скорее всего, будет отклонено.

Я подрядчик, заказчик не подписывает акт и не платит. Что делать?

Направить уведомление о готовности к сдаче и акт с описью вложения; при отсутствии мотивированного отказа в разумный срок подписать акт в одностороннем порядке и обращаться в суд. Односторонний акт — полноценное доказательство, если заказчик не докажет обоснованность отказа от подписания.

Как рассчитывается неустойка, если я заказывал ремонт как частное лицо?

3 % от цены работ за каждый день просрочки, но не более цены работ или их этапа (ст. 28 ЗоЗПП); плюс штраф 50 % от всего присуждённого при отказе удовлетворить претензию добровольно и компенсация морального вреда. Суд вправе снизить неустойку по статье 333 ГК РФ, но только по мотивированному заявлению подрядчика.

гражданский

Строительные споры

Главная
Гражданские дела
Строительные споры

Строительные споры — это споры о деньгах и сроках между заказчиком и подрядчиком: недостроенный дом, ремонт с трещинами, «дополнительные работы» на миллион, акт, который никто не подписывал, и предоплата, за которую ничего не сделано. Решают их не эмоции и не фотографии, а договор строительного подряда, акты, переписка и строительно-техническая экспертиза. Ниже — какие требования есть у заказчика и подрядчика по главе 37 ГК РФ, чем отличаются споры с потребителем и между компаниями, какие сроки действуют и как готовится дело. Работаю как адвокат по строительным спорам в Москве и области — для частных заказчиков, подрядчиков и субподрядчиков, в судах общей юрисдикции и арбитраже.

Строительные споры · подряд, ремонт, дом «под ключ»

Разберу договор, акты и переписку и скажу, что можно взыскать и как зафиксировать недостатки

8 909 335 15 99круглосуточно · звонок или сообщение в мессенджер Заказать обратный звонок

Первый разговор бесплатный. Не подписывайте акт «под давлением» и не начинайте переделку до фиксации недостатков.

Кто с кем спорит и по каким правилам

	Гражданин — подрядчик (дом, ремонт, баня)	Компания — компания (генподряд, субподряд)
Нормы	§ 1, 2, 3 гл. 37 ГК РФ + Закон о защите прав потребителей	§ 1, 3 гл. 37 ГК РФ
Суд	Общей юрисдикции; потребитель выбирает суд по своему месту жительства, пошлины при цене иска до 1 млн нет	Арбитражный суд; обязательная претензия с ответом в 30 дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ)
Неустойка	3 % от цены работ за каждый день просрочки, не более цены (ст. 28 ЗоЗПП); штраф 50 % от присуждённого (ст. 13)	По договору; при отсутствии — проценты по ключевой ставке (ст. 395 ГК РФ)
Недостатки	Безвозмездное устранение, уменьшение цены, возмещение своих расходов на устранение, отказ от договора при существенных недостатках (ст. 723 ГК РФ, ст. 29 ЗоЗПП)	Те же по ст. 723; право на возмещение расходов — если предусмотрено договором
Бремя доказывания	В гарантийный срок подрядчик доказывает, что недостатки возникли не по его вине	По общему правилу — заказчик; в гарантийный срок — подрядчик (п. 2 ст. 755)

Договор может называться как угодно — «на выполнение работ», «на строительство», «оказание услуг», — суд смотрит на существо: если результат — построенный или отремонтированный объект, это подряд. Отсутствие письменного договора не лишает права на иск: переписка в мессенджере, платежи, сметы и фотографии подтверждают его заключение и условия, а неосновательное обогащение (гл. 60 ГК РФ) работает даже там, где договора нет вовсе.

Основные требования заказчика

Срок нарушен. Заказчик вправе отказаться от договора, если подрядчик не приступает к работе или ведёт её так медленно, что окончание к сроку явно невозможно (ст. 715 ГК РФ), потребовать возврата предоплаты за невыполненное и неустойку. Промежуточные сроки в договоре — такое же основание, как конечный.
Недостатки. Явные — фиксируются при приёмке в акте; скрытые — в разумный срок после обнаружения, в пределах гарантийного срока, а при его отсутствии — в течение двух лет, для зданий и сооружений — пяти лет (ст. 724, 756 ГК РФ). Требование — устранить, уменьшить цену или возместить расходы на устранение третьими лицами.
Существенные недостатки. Если результат непригоден и недостатки неустранимы или устранение несоразмерно дорого — отказ от договора и возмещение убытков, включая стоимость демонтажа.
Смета. Твёрдая смета не увеличивается без согласия заказчика; подрядчик, не предупредивший о необходимости дополнительных работ и выполнивший их, оплаты требовать не вправе (ст. 743 ГК РФ). Приблизительная смета — существенное превышение только с предупреждением.
Отказ без причины. Заказчик может отказаться от договора в любой момент, оплатив выполненную часть и убытки подрядчика в пределах цены (ст. 717 ГК РФ), — и это часто дешевле, чем дожидаться срыва сроков.

Акт приёмки. Подписанный без замечаний акт не лишает права на иск по скрытым недостаткам, но по явным — лишает (п. 3 ст. 720 ГК РФ). Односторонний акт подрядчика имеет силу, если заказчик уклонился от приёмки без мотивированного отказа (п. 4 ст. 753). Поэтому на уведомление о приёмке нужно отвечать письменно и с перечнем недостатков — молчание считается принятием.

Требования подрядчика

Обратная сторона — взыскание оплаты. Заказчик не платит «потому что есть недостатки» — но недостатки не освобождают от оплаты качественно выполненной части; не подписывает акт — работает односторонний акт; не даёт доступ, не передаёт материалы, не согласовывает проект — подрядчик вправе приостановить работы и взыскать убытки (ст. 719 ГК РФ). Дополнительные работы взыскиваются, если заказчик о них знал и принял результат, даже без допсоглашения. По спорам между компаниями — обязательная претензия и арбитражный суд; подробнее — арбитражные споры и хозяйственные споры.

Подрядчик исчез с предоплатой, дом дал трещины, заказчик не платит за сделанное?

Зафиксирую недостатки экспертизой, подготовлю претензию и иск, взыщу деньги через суд и приставов

8 909 335 15 99круглосуточно · звонок или сообщение в мессенджер Заказать обратный звонок

Экспертиза — главное доказательство

Строительно-техническая экспертиза отвечает на три вопроса: соответствуют ли работы договору, проекту и обязательным нормам; каковы объём и стоимость фактически выполненного; какова стоимость устранения недостатков. Досудебное заключение специалиста нужно для претензии и обоснования иска, но решает судебная экспертиза, назначаемая судом с вопросами обеих сторон. Практические правила: недостатки фиксируются до начала переделки (фото с датой, акт с участием подрядчика или с его уведомлением, осмотр специалистом); объект сохраняется в состоянии для осмотра экспертом; расходы на экспертизу взыскиваются с проигравшей стороны. Уничтоженные следы недостатков — самая частая причина проигрыша заказчика.

Сроки

Что	Срок	Норма
Гарантийный срок по умолчанию	Устанавливается договором; при отсутствии — обнаружение недостатков в течение 2 лет	ст. 724 ГК РФ
Предельный срок обнаружения недостатков по зданиям и сооружениям	5 лет с приёмки	ст. 756 ГК РФ
Исковая давность по недостаткам работ	1 год; по зданиям и сооружениям — 3 года; при гарантии — с момента заявления о недостатках в гарантийный срок	ст. 725 ГК РФ
Ответ на претензию потребителя	10 дней	ст. 31 ЗоЗПП
Претензионный срок между компаниями	30 дней, если договором не установлен иной	ч. 5 ст. 4 АПК РФ

Как веду строительный спор

ДокументыДоговор, смета, проект, акты, платежи, переписка — включая мессенджеры; журнал работ, если он вёлся. Оцениваю, что можно взыскать и с кого: с подрядчика-ИП, с компании, с её руководителя субсидиарно.
ФиксацияОсмотр специалистом с уведомлением второй стороны, заключение, при необходимости — нотариальный осмотр переписки и сайта подрядчика.
ПретензияС расчётом, приложением заключения и сроком ответа. Для потребителя она даёт штраф 50 %; для компаний — обязательна. Подробнее — досудебное урегулирование.
Иск и обеспечениеАрест счетов подрядчика — с первого дня, иначе к решению взыскивать будет не с кого. Судебная экспертиза с моими вопросами.
ИсполнениеИсполнительный лист, приставы, банкротство должника при необходимости — см. исполнение решений суда.

Если подрядчик изначально не собирался строить — брал предоплаты и исчезал, — это уже мошенничество, и заявление в полицию ведётся параллельно с иском; см. адвокат по мошенничеству. Стоимость работы — на странице цены; сумма фиксируется в соглашении.

Частые вопросы

Договора нет, всё обсуждали в переписке, деньги переводил на карту. Есть ли шанс?: Да. Переписка и переводы подтверждают заключение договора подряда и его условия; при недоказанности условий деньги взыскиваются как неосновательное обогащение. Переписку нужно сохранить и при необходимости заверить у нотариуса; переводы подтверждаются выпиской банка.
Подрядчик требует оплатить «допработы», о которых не предупреждал. Платить?: Нет, если смета твёрдая, а о необходимости дополнительных работ вас не уведомили и согласия не получили: такие работы оплате не подлежат (п. 3, 4 ст. 743 ГК РФ). Исключение — если работы были необходимы в интересах заказчика и промедление грозило гибелью объекта.
Мы уже переделали часть работ другой бригадой. Можно ли взыскать расходы?: Можно, если недостатки зафиксированы до переделки: акт, фото, заключение специалиста, уведомление подрядчика с предложением осмотреть. Без фиксации эксперт не сможет установить, что и в каком объёме было сделано некачественно, и требование, скорее всего, будет отклонено.
Я подрядчик, заказчик не подписывает акт и не платит. Что делать?: Направить уведомление о готовности к сдаче и акт с описью вложения; при отсутствии мотивированного отказа в разумный срок подписать акт в одностороннем порядке и обращаться в суд. Односторонний акт — полноценное доказательство, если заказчик не докажет обоснованность отказа от подписания.
Как рассчитывается неустойка, если я заказывал ремонт как частное лицо?: 3 % от цены работ за каждый день просрочки, но не более цены работ или их этапа (ст. 28 ЗоЗПП); плюс штраф 50 % от всего присуждённого при отказе удовлетворить претензию добровольно и компенсация морального вреда. Суд вправе снизить неустойку по статье 333 ГК РФ, но только по мотивированному заявлению подрядчика.

См. также: претензия и иск к застройщику · споры с недвижимостью · земельные споры · взыскание неустойки · расторжение договоров · арбитражные споры · адвокат по гражданским делам · цены